Een VvE vervangt een dak via een besluit van de eigenaren. De vereniging zorgt voor beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen, zoals het dak. In een VvE geldt de regel dat de meerderheid beslist. Hieronder staat hoe dat in de praktijk loopt en wat in Zwolle extra telt.
Wie is verantwoordelijk
Wie een appartement koopt, wordt automatisch lid van de VvE. De vereniging moet zorgen voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het dak hoort daar vaak bij. In de splitsingsakte van het gebouw staat precies wat gemeenschappelijk is en wat bij een appartement hoort. Lees die dus na.
Reserve en meerjarenplan
Een VvE is verplicht geld te reserveren voor groot onderhoud in de toekomst. Groot onderhoud is bijvoorbeeld onderhoud aan de buitenkant of het dak. Een meerjarenonderhoudsplan, het MJOP, is het plan van de werkzaamheden. Zonder MJOP rekent de VvE met minimaal een half procent van de herbouwwaarde.
Staat het dak in het MJOP voor de komende jaren, dan is de vervanging al voorzien. Staat het er niet in, dan is het tijd het plan bij te werken.
Hoe het besluit verloopt
- Laat de staat van het dak beoordelen. Een dakinspectie geeft een overzicht.
- Zet het onderwerp op de agenda van de ledenvergadering.
- Bespreek of de reserve volstaat en hoe het werk wordt gefinancierd.
- Neem een besluit, waarbij de vereniging de belangen van alle eigenaren meeweegt.
- Laat een dakdekker uit de regio het werk uitvoeren.
Appartementen in Zwolle
In 2017 was 53% van de Zwolse woningen een koopwoning en 47% een huurwoning. Een deel van de koopwoningen zit in appartementengebouwen met een VvE. Hoe groot dat deel is, verschilt per gebouw.
De binnenstad is een beschermd stadsgezicht. Bij een monument blijft onderhoud vergunningvrij zolang kleuren, materialen, details, vorm en profiel gelijk blijven. Een VvE die het dak wil vervangen met ander materiaal, heeft dus eerst een vergunning nodig. Doe de vergunningscheck in het Omgevingsloket.
In Stadshagen, dat in 1995 begon, staan appartementengebouwen in een jongere wijk. De daken zijn jonger, en het MJOP zal daar het dak nog niet als eerste post noemen.
Platte daken op appartementen
Een appartementengebouw heeft vaak een plat dak. Dan gelden dezelfde punten als bij elk plat dak: de dakbedekking, de afvoer en de randen. Voor bitumen geldt 20 tot 30 jaar en voor EPDM 40 tot 50 jaar levensduur. Lees meer in levensduur plat dak bitumen.
Isolatie meenemen
Het dak vervangen is het moment om te isoleren. Milieu Centraal adviseert Rd 3,8 of meer. Buitenisolatie maakt het dak dikker en vraagt vaak een vergunning. Overleg dit in de VvE. Zie dakisolatie en dakrenovatie.
Wat je als eigenaar kunt doen
Vraag het MJOP op. Kijk wat erin staat over het dak. Vraag het bestuur wanneer het dak voor het laatst is gecontroleerd. Een gratis dakinspectie kan het gesprek op feiten baseren.